龍華區股份合作公司物業租賃管理辦法 深龍華府辦規〔2023〕3 號

第一章 總則
第一條 為進一步規范龍華區股份合作公司物業租賃行為，確保物業租賃公平、公正、公開，推動集體物業優化配置和保值增值，根據《深圳經濟特區股份合作公司條例》等法律法規規定及相關文件精神，結合龍華區實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業租賃，是指股份合作公司將物業出租給承租人使用并收取租金的行為。
本辦法所稱物業，是指股份合作公司擁有所有權或享有權益的物業，包括廠房、酒店、宿舍、住宅、商鋪、商住兩用、寫字樓及其他建筑物、構筑物、附著物等，以及空置土地。
本辦法所稱產業用房，是指從事工業生產為主以及介于第二與第三產業之間，容納研發、孵化、中試等創新型產業功能的建筑，包括工業廠房和研發用房。
第三條 深圳市龍華區國有資產監督管理局（集體資產管理局）（以下簡稱“區國資局”）及各街道辦事處為股份合作公司物業租賃行為的監管部門。
區國資局負責制定相關政策、規范，指導街道辦事處開展股份合作公司物業租賃相關的工作。
街道辦事處具體負責監督和指導轄區股份合作公司物業租賃行為。
第二章 交易方式
第四條 股份合作公司物業租賃可通過深圳市公共資源交易平臺（以下簡稱“平臺”）招租、自行招租、或與原承租人續約。
第五條 建筑面積3000平方米以上，或月租金15萬元以上，或租賃期限超過10年的物業應通過平臺招租。股份合作公司不得采用將一個整體租賃項目分拆成多個項目出租給同一承租人等方式，規避通過平臺招租。
通過平臺招租可以采用公開招標、競爭性談判、單一來源談判等交易方式。
（一）公開招標，是指股份合作公司以招租信息公告的方式邀請3個以上不特定的意向承租人參與投標的交易方式。
（二）競爭性談判，是指股份合作公司以招租信息公告的方式與2個意向承租人，通過談判或競價確定成交人的交易方式。
（三）單一來源談判，是指股份合作公司與唯一的意向承租人通過談判確定成交人的交易方式。
第六條 物業租賃原則上應采用公開招標方式進行交易。符合資格條件的投標方不滿3個的，按照以下方式確定承租人：
（一）產生2個符合資格條件的投標方的，采用競爭性談判方式確定承租人，產業用房租賃原則上不采用競價方式；
（二）產生1個符合資格條件的投標方的，采用單一來源談判方式確定承租人；
（三）未產生符合資格條件的投標方的，可延長公告期，也可經股東大會或股東代表大會授權的董事會、監事會、集體資產管理委員會（以下簡稱“三會”）審議后變更條件重新招租。
符合（一）（二）項情形的，經“三會”審議通過，可經公告直接轉為相應交易方式。
第七條 符合下列條件之一的，可采用單一來源談判方式進行交易：
（一）物業用于市、區相關部門推薦的重大產業項目，或區屬國企用于產業發展、公共利益事項的；
（二）上年度產值正增長的規模以上工業企業、重點建設或引進的研發機構和創新載體、獨角獸企業及準獨角獸企業，最近兩年營收正增長的國家高新技術企業、國家高新技術培育入庫企業；
（三）區產業鏈牽頭部門認定的數字經濟主導產業企業，或經認定的有效期內專精特新中小企業、國家專精特新小巨人企業；
（四）物業供黨政機關、社區工作站、居委會、學校、醫院等行政事業單位使用的，或物業用于黨建陣地、交通、政府人才保障房、殘疾人、養老等公共（公益）事業的；
（五）物業位于城市更新單元、土地整備利益統籌等項目范圍內，且由項目合作方承租的；
（六）區委區政府批準的其他情形。
第八條 建筑面積不滿3000平方米、月租金不滿15萬元，且租賃期限在10年以下的物業，由股份合作公司董事會按照市、區文件和公司章程有關規定自行招租或通過平臺招租。
股份合作公司自行招租的，應在簽訂租賃合同前將相關材料在公司范圍內進行公示，公示期不得少于10個自然日。
第九條 符合下列條件之一的，股份合作公司可與原承租人在合同到期后協議續約：
（一）優質企業：具有市級或以上高新技術企業稱號、守合同重信用企業稱號或龍頭企業稱號的政府重點扶持企業，或經認定的有效期內專精特新中小企業、國家專精特新“小巨人”企業；
（二）納稅大戶：龍華區年納稅金額100萬元以上的企業；
（三）重點產業：符合區產業規劃、發展導向，區產業主管部門或轄區街道辦事處建議續約的；
（四）更新改造：位于連片開發、升級改造區域，已形成具體方案并在預期開發時點內的物業續約；
（五）企業配套：企業租用股份合作公司同一區域內多宗物業，且已到期物業為企業經營的必要配套。續約期不得超過未到期物業的最晚到期日；
（六）黨群公益：原承租人為區黨政機關、社區工作站、居委會、學校、醫院等機關事業單位或區屬國企；
（七）數字經濟：經國務院科技行政主管部門認定為國家級孵化器的孵化機構，經區產業鏈牽頭部門認定為龍華區數字經濟園區（樓宇）的運營機構等；
（八）其他情形：區委區政府批準的其他情形。
第十條 股份合作公司可在租賃合同到期前6個月內開展有關招租工作，確需提前超過6個月的，須經街道辦事處同意。
第三章 租賃程序
第十一條 物業租賃事項按以下程序進行：
（一）信息征集：街道辦事處每季度將股份合作公司產業用房信息報區產業主管部門，征詢優質承租人推薦及產業指導意見；
區產業主管部門有優質承租人推薦的，應在 15 個自然日內以書面形式告知街道辦事處，由股份合作公司與意向承租人開展商業談判；
區產業主管部門臨時有優質承租人推薦的，應至少在租期到期前3個月書面告知街道辦事處。
（二）方案制定：股份合作公司須制定租賃方案。租賃方案應包括租賃標的、標的權屬、抵押情況、功能用途、交易方式及轉換規定、租金、租期、支付方式、承租人資格條件、解約條件與授權、轉租要求，及其他會影響交易的信息。
（三）研究審議：股份合作公司召開“三會”審議租賃方案，審議通過后，將租賃方案及相關材料報社區黨委審議。
（四）方案公示：經社區黨委審議通過后，股份合作公司在公司范圍內公示租賃方案等相關材料，公示期不得少于10個自然日。
（五）方案表決：公示結束后，股份合作公司應將租賃方案等相關材料提交股東大會或股東代表大會表決。表決通過后，通過龍華區股份合作公司綜合監管系統（以下簡稱“綜合監管系統”）將相關材料提交街道辦事處審查。
股東大會或股東代表大會決議應包括以下內容：
1.同意租賃方案；
2.同意股份合作公司成立交易工作小組，通過租賃方案明確的交易方式確定承租人。
（六）街道審查：街道辦事處在收到股份合作公司提交的材料之日起5個工作日內出具審查意見，審查認為不符合規定的，應一次性說明理由，并告知需補充的材料。
（七）組織交易：經街道辦事處審查通過后，除第九條規定的情形外，物業租賃事項均須通過平臺交易。其中，采用公開招標、競爭性談判方式交易的，在評審環節可采用綜合評分法等方式，并將投標方履約能力、市場價格波動應對預案等列為重點考察事項，對于投標方報價超過最近年度發布的租金參考價格的部分，價格方面得分不再相應增加。
具體操作細則由平臺另行制定。
（八）結果公示：交易結果確認后5個工作日內，股份合作公司在本公司范圍內公示交易結果，公示期不少于3個工作日。
（九）合同備案：股份合作公司應在合同簽訂后5個工作日內向街道辦事處申請合同備案，并將合同信息錄入綜合監管系統。其中，黨群公益類項目合同由街道辦事處向業務主管部門備案。股份合作公司出租產業用房的，應在租賃合同中約定：生產經營活動需符合區產業發展導向，符合區關于安全生產和環保等方面的政策要求。
第十二條 租賃方案等材料經股東大會或股東代表大會表決通過后，股份合作公司應向街道辦事處提交以下材料，并保證材料的真實性和完整性：
（一）租賃方案；
（二）“三會”和股東大會或股東代表大會決議；
（三）社區黨委意見；
（四）公示照片；
（五）其他相關材料。
第四章 物業轉租
第十三條 物業轉租是指承租人將物業轉租給次承租人的租賃行為。
產業用房原則上不得轉租。在深圳市住房租賃監管服務平臺備案的專業化租賃運營機構或區屬國企出于經營需要，擬轉租產業用房的，須經“三會”審議通過，并將與次承租人的租賃合同報股份合作公司備案。股份合作公司應在轉租合同簽訂后15個工作日內，將合同信息錄入綜合監管系統。
非產業用房轉租應由承租人提出書面申請后，由股份合作公司原決策機構決策并報街道辦備案。
第十四條 股份合作公司同意產業用房轉租的，應與承租人簽訂補充協議，并在協議中約定以下事項：
（一）轉租不得改變物業原有用途；
（二）轉租租期不得超過承租人租賃合同的剩余期限；
（三）承租人租賃合同變更、解除或終止的，因轉租而簽訂的租賃合同應隨之相應變更、解除或終止；
（四）次承租人不得再行轉租。
次承租人資格、轉租租金、轉租水電費用需符合區產業用房租賃有關文件要求，以杜絕違規轉租，降低實體經濟企業用房成本，優化營商環境。
第五章 監督管理
第十五條 黨政機關工作人員、國有企業管理人員違反本辦法，在股份合作公司物業租賃過程中存在收受賄賂、徇私舞弊、玩忽職守等違法違紀行為的，由紀檢監察機關依法依規依紀處理。涉嫌犯罪的，移送司法機關依法處理。
股份合作公司不得采用自行招租的方式將物業出租給“三會”成員及其實際控股的企業。股份合作公司有關人員違反本辦法規定進行物業租賃的，由轄區街道辦事處及相關部門視情節輕重對相關責任人依照有關規定處理。涉嫌犯罪的，移送司法機關依法處理。
第十六條 在物業租賃過程中發生糾紛的，由轄區街道辦事處調解，或遵循法律途徑解決；因平臺交易規則或程序發生糾紛的，由平臺調解，或通過法律途徑解決。
第十七條 存在以下情形的，由街道辦事處負責核實，并將相關信息告知平臺。交易工作小組在評審環節對相關方履約能力等進行減分處理：
（一）原承租人租賃期滿拒不搬離物業的；
（二）中標（成交）人無正當理由拒絕簽訂租賃合同的；
（三）承租人未按期足額繳納租金、水電費、管理費等的。
第六章 附則
第十八條 本辦法未盡事宜，或與相關法律、法規和上級有關規定不一致的，按照相關法律、法規和上級有關規定執行。
第十九條 本辦法由區國資局負責解釋。
第二十條 本辦法自2023年7月10日起施行，有效期5年。