龍華區工業上樓項目企業入駐管理實施細則（試行）（征求意見稿）

第一章  總則
第一條  【目的及依據】為貫徹落實市委市政府“盤活空間、提質增效、集約發展”的工作部署，堅持制造業立區之本，推動12+4產業集群和三大先進制造業園區發展，實現高端制造業企業需求與工業上樓項目供給精準匹配，根據《深圳市人民政府關于印發深圳市“工業上樓”項目審批實施方案的通知》（深府函〔2023〕20號）《深圳市人民政府關于印發深圳市優質產業空間供給試點改革方案的通知》（深府函〔2021〕43號）《深圳市人民政府關于發展壯大戰略性新興產業集群和培育發展未來產業的意見》（深府〔2022〕1號）《深圳市20大先進制造業園區空間布局規劃》等文件精神，結合龍華區實際，制定本細則。
第二條  【適用范圍】本細則適用于入駐龍華區工業上樓項目的所有企業、單位、機構（以下統稱“企業”）。
本細則所稱工業上樓項目，是指已經市政府批準納入工業上樓目錄的龍華區轄區范圍內項目。
第三條  【組織架構】在龍華區推進工業上樓試點項目建設工作專班下設工業上樓試點項目企業入駐管理工作小組(簡稱“工作小組”),組織工業上樓項目產業監管及運營管理工作。工作小組由區政府主要領導擔任組長,分管發展改革、科技創新、工業和信息化、住房建設、國有資產的區領導擔任副組長,小組成員由區發展和改革局、區科技創新局、區工業和信息化局、區財政局、區住房和建設局、區司法局、區國有資產監督管理局、區統計局、區城市更新和土地整備局、區投資推廣和企業服務中心、市規劃和自然資源局龍華管理局、市市場監督管理局龍華監管局、龍華稅務局、觀湖街道、民治街道、龍華街道、大浪街道、福城街道、觀瀾街道、區屬國企等部門組成。
工作小組主要履行以下職責:審定申報企業擬分配方案；協調、解決工業上樓項目運營管理以及企業入駐涉及的產業監管等重大問題;其他應當報工作小組審定的事項。
工作小組辦公室設在區工業和信息化局。工作小組辦公室承擔工作小組日常工作,包括:牽頭編制和修訂工業上樓項目企業入駐管理實施細則、產業監管協議格式文本；負責工作小組議定事項的督辦工作；負責工作小組交辦的其他工作。
第四條  【部門職責】各有關單位職責分工如下：
1.區發展改革局。負責相應牽頭的工業上樓項目企業遴選準入，包括會同區投資推廣和企業服務中心發布租售通告、審核、擬定分配方案、征求意見、簽訂產業監管協議及后續產業監管等工作。
2.區科技創新局。負責相應牽頭的工業上樓項目企業遴選準入，包括會同區投資推廣和企業服務中心發布租售通告、審核、擬定分配方案、征求意見、簽訂產業監管協議及后續產業監管等工作。
3.區工業和信息化局。牽頭并會同區各產業、招商主管部門編制和修訂工業上樓項目企業入駐管理實施細則、產業監管協議格式文本。負責相應牽頭的工業上樓項目企業遴選準入，包括會同區投資推廣和企業服務中心發布租售通告、審核、擬定分配方案、征求意見、簽訂產業監管協議及后續產業監管等工作。
4.區財政局。負責工業上樓運營管理及產業監管涉及的財政事項。
5.區住房和建設局。負責工業上樓項目配建的保障性租賃住房的建設、維修、租售和監督管理等相關工作。承擔工業上樓項目物業管理的指導和監督管理工作。
 6.區司法局。負責對工業上樓項目運營管理及企業入駐管理涉及的法律問題提供法律服務。審核產業牽頭部門與平臺企業、入駐企業等簽訂的產業監管協議（樣本）。
7.區國有資產監督管理局。負責對區屬國企參與的工業上樓項目運營、管理、租售等工作進行監督和指導。
 8.區統計局。負責核實在龍華區納統企業的產值規模（營業收入）。
9.區城市更新和土地整備局。負責指導編制、審批包括廠房定制在內的城市更新類、土地整備類工業上樓項目規劃方案。
10.區投資推廣和企業服務中心。負責對接市招商引資部門,摸清轄區內外各類重點企業的工業上樓空間需求,指導平臺企業梳理“工業上樓”項目招商情況。在“工業上樓”試點項目規劃和報建階段,會同產業牽頭部門向區城市更新和土地整備局及市規劃和自然資源局龍華管理局提供入駐企業需求,為建設定制化生產空間提供支撐。建成后,對入駐企業的申請進行審核把關,為入駐企業提供產業配套服務。負責相應牽頭的工業上樓項目企業遴選準入，包括會同產業部門發布租售通告、受理、審核、擬定分配方案、征求意見、簽訂產業監管協議及后續產業監管等工作。
11.市規劃和自然資源局龍華管理局。負責指導編制、審批包括廠房定制在內的提容類或供應用地類工業上樓項目規劃方案。
12.市市場監督管理局龍華監管局。負責核實企業提供的股權結構真實性；核實企業重大違法違規情況；根據產業牽頭部門要求，將違法違規企業及其法定代表人、負責人、股東、投資人等責任主體及關聯企業依法列入失信“黑名單”，并報送至市公共信用信息管理系統。
13.龍華稅務局。負責核實企業提供的納稅證明真實性。
14.各街道。負責協助開展工業上樓項目管理運營及產業監管等相關工作。
15.區屬國企。負責對區屬國企參與的工業上樓項目編制工業上樓項目產業專題研究；與經審定的入駐企業簽訂租售合同；開展項目和入駐企業日常管理、運營、巡查、服務等工作；配合開展產業監管等相關工作。
16.其他相關單位。結合單位職責開展有關工作。
         
第二章  運營管理及產業監管
第五條  【產業牽頭單位】產業牽頭單位負責具體工業上樓項目的企業準入、簽訂產業監管協議及后續產業監管等工作。
（一）本條款所稱產業牽頭單位按照以下原則分工：
1.入駐企業為區內企業的：
區發展改革局為總部企業；屬新能源、安全節能環保、高端醫療器械、現代時尚、空天技術以及超高清視頻顯示、智能網聯汽車、生物醫藥、大健康等產業集群企業的產業牽頭單位。
區科技創新局為“獨角獸”企業；國家高新技術企業；屬半導體與集成電路、區塊鏈、細胞與基因、合成生物、可見光通信與光計算等產業集群企業的產業牽頭單位。
區工業和信息化局為上市（擬上市）企業；專精特新企業；制造業單項冠軍示范企業（示范產品）；屬智能終端、網絡與通信、精密儀器設備、智能傳感器、工業母機、激光與增材制造、軟件與信息服務、元宇宙以及智能機器人、新材料等產業集群企業的產業牽頭單位。
2.入駐企業為區外引進等企業的：
區投資推廣和企業服務中心為產業牽頭單位。
3.入駐企業屬“12+4”外的其他產業集群的：
參照市級牽頭單位對應的區級單位為產業牽頭單位。除區外引進外，入駐企業存在多重身份或無法確定所屬產業集群等情形的，由入駐企業自行選擇產業牽頭單位。已經區委區政府會議或文件明確牽頭單位的,按照相關規定執行。
（二）本條款所稱具體工業上樓項目的按照以下原則分工：
龍華區首批工業上樓試點項目的產業牽頭單位詳見附件1。其他批次工業上樓試點項目的產業牽頭單位，由龍華區推進“工業上樓”試點項目建設工作專班會議在審定項目立項、計劃、出讓等方案時一并明確。
工業上樓項目具體產業定位由該項目產業牽頭單位明確，并由該項目產業牽頭單位優先選擇、安排入駐企業。產業空間確有剩余的或其他牽頭單位申請調劑的，該項目產業牽頭單位可將相關信息通知其他產業牽頭單位，由其他產業牽頭單位安排申請企業入駐剩余廠房。
    已經區委區政府會議或文件明確工業上樓項目的產業牽頭單位的,按照相關規定執行。
第六條  【產業監管】平臺企業須與相應項目產業牽頭單位簽訂項目產業監管協議（協議樣本詳見附件2）。入駐企業須與產業牽頭單位簽訂企業入駐產業監管協議，必要時須與產業牽頭單位、平臺企業共同簽訂三方產業發展監管協議（協議樣本詳見附件3.4）。
項目產業監管協議和企業入駐產業監管協議樣本與本細則一同印發。在不違反工業上樓有關政策規定前提下，根據項目實際情況并經簽訂各方同意，具體協議部分條款可進行增減、補充、完善。
已經區委區政府會議或文件明確項目或入駐企業產業監管協議簽訂單位的,按照相關規定執行。
第七條  【平臺企業】平臺企業是指工業上樓項目的業主單位或第三方專業運營管理單位。平臺企業負責評估確定項目產業用房、宿舍市場租金價格；負責日常運營管理，開展產業服務及園區運營相關工作,打造數字化、智能化、綠色化的產業空間;可在園區設計中突出產業服務屬性,根據園區產業定位及產業特點配建相應的公共技術服務平臺、檢驗檢測認證中心、廢棄物處理系統等。包括但不限于以下內容：
（一）按照有關政策規定，編制并與入駐企業簽訂《產業用房定制協議書》、《產業用房及配套用房買賣合同》、《產業用房及配套用房租賃合同》等，履行合同權利義務。根據需要與產業牽頭單位、入駐企業簽訂三方《產業發展監管協議書》，協助產業牽頭部門開展產業監管工作。
（二）提升軟硬件服務水平，建立專業、規范、系統、科學的管理運營和服務制度，為業主和租戶提供穩定優質服務。加強公共設施維護管理、公共秩序管理、清潔服務管理、綠化養護管理等環境管理服務。
 （三）打造信息網絡高速泛在、精細管理高效惠企、功能應用高度集成、智慧產業高端發展的智慧園區。
 第三章  工業上樓項目租售要求
第八條  【租售要求】工業上樓項目租售比例、租售價格等按照深圳市有關工業上樓規定執行。
第九條  【宿舍租售要求】工業上樓項目宿舍應優先滿足入駐企業需求，剩余宿舍可向龍華區內其他企業提供。工業上樓項目宿舍轉讓的，按照《深圳市工業樓宇及配套用房轉讓管理辦法》(深府辦規〔2020〕2號)等政策規定執行。
工業上樓項目配建的保障性租賃住房按照住建部門的有關政策規定執行。
第十條  【租售期限】除法律法規規定或產業監管協議約定外，工業上樓項目可分割銷售的，自購房企業完成不動產登記之日起未滿5年的產業空間,原則上不允許轉讓。自完成不動產登記之日起,5年累計達到《產業發展監管協議書》中約定的收入法增加值規模、稅收規模、產值能耗等相關要求的購房企業,可申請將其名下的產業用房及配套宿舍進行轉讓，次受讓人應符合《深圳市人民政府關于印發深圳市優質產業空間供給試點改革方案的通知》（深府函〔2021〕43號）相關要求。
工業上樓項目租賃的，入駐企業首次租用合同期限不超過5年。租賃合同期滿，如需繼續租用，可在合同期限屆滿3個月前向產業牽頭單位申請續約。每家企業續租次數原則上不超過2次。
第十一條  【免租期】工業上樓項目租賃的，入駐企業租用10000平方米及以下的免租期為二個月,租用10000平方米以上的免租期為三個月。租期內（含免租期）物業管理費、水電費、停車費等由入駐企業自行承擔。
         
第四章  入駐條件與標準
第十二條  【入駐對象】入駐對象應符合20+8產業集群或《深圳市產業結構調整優化和產業導向目錄》鼓勵類產業，且統計關系、稅務關系、實際經營地應在龍華區。入駐對象的統計關系、稅務關系、實際經營地在提交入駐申請時未在龍華區的,應在申請時提交遷入承諾書并租售合同簽訂之日起3個月內遷入龍華區。
第十三條  【入駐條件】申請工業上樓項目企業分為按照工業上樓規定要求出售和出租兩類。
（一）申請出售類工業上樓項目企業，應符合下列條件之一：
1.重點企業（符合下列條件之一）：
（1）上年度產值（或營收）10億元以上的企業或上年度納稅5000萬元以上的企業。
（2）上市企業（在境內及境外主要交易所掛牌上市企業）
（3）專精特新“小巨人”企業（以國家工信部認定名單為準）。
（4）制造業單項冠軍示范企業（以市級以上行政部門認定名單為準）。
（5）制造業單項冠軍產品企業（以市級以上行政部門認定名單為準）。
（6）獨角獸企業（以胡潤全球獨角獸近兩年榜單為準）。
2.成長型企業（符合下列條件之一）：
（1）市級以上專精特新企業（以市級以上行政部門認定名單為準）。
（2）近三年平均產值（或營收）1億元或平均增加值0.25億元以上，且三年平均納稅超過1000萬元、三年產值增長年均超過20%的企業。
（3）擬上市企業（納入龍華區上市儲備庫或培育庫企業）。
3.優質企業：
經區政府審定，對我區重點發展產業具有填補空白和完善產業鏈作用或者核心技術專利處于國內外領先地位企業、重點招商引資企業等重點企業。
（二）申請出租類工業上樓項目企業，應符合下列條件之一：
1.規模以上工業企業。
2.國家高新技術企業。
3.經區產業招商部門認定的重點企業、重點招商引資企業。
位于項目更新整備范圍內的重點企業,在同等條件下,具有優先租購該項目優質產業空間的權利。
本條款所稱企業條件未做明確時間要求的，其稱號等資質均應在申請受理截止之日前取得正式認證或認證在有效期內。
第十四條  【空間分配標準】屬于出售類工業上樓項目的，按照企業近三年的產值（或營收）或納稅額平均增速，推算企業未來第三年產值（或營收）或納稅額，再依據建筑面積產出率參考標準核算可申請的建筑面積。
屬于出租類工業上樓項目的，按照企業申請上一年度（或承諾入駐次年）的產值（營收）或納稅額，再依據建筑面積產出率參考標準核算可申請的建筑面積。
具體核算公式為：可申請的建筑面積=企業未來第三年產值營收、納稅或企業申請上一年度（或承諾入駐次年）產值營收、納稅÷建筑面積產出率參考標準。具體面積原則不高于按上述方法核算的可申請的建筑面積，且根據建筑單層面積、入駐企業數量和需求等情況進行適當調整。
出售類工業上樓項目建筑面積產出率參考標準（單位建筑面積上形成的產值或營收）20000元/平方米或（單位建筑面積上形成的納稅）1000元/平方米。
出租類工業上樓項目建筑面積產出率參考標準（單位建筑面積上形成的產值或營收）10000元/平方米或（單位建筑面積上形成的納稅）500元/平方米。
第十五條  【建立企業遴選庫】建立工業上樓項目意向入駐企業遴選庫。由區投資推廣和企業服務中心梳理匯總意向申請龍華區工業上樓項目空間的區內外企業，形成企業遴選庫并按照第五條產業分工原則轉產業牽頭單位受理，入駐企業均從遴選庫中選擇。
第十六條  【面積調整】入駐企業在入駐期間，根據實際經營情況如需申請調整租用面積的，按照本辦法第十七條和第十四條出租類工業上樓項目規定執行。
         
第五章  入駐審批流程
第十七條  【入駐審批流程】入駐審批流程如下：
（一）公告受理。區投資推廣和企業服務中心會同項目產業牽頭單位擬定項目租賃通告，在龍華區政府在線及其他官方平臺公布，常年受理。入駐申請企業按照通告要求統一提交申報材料至區投資推廣和企業服務中心，并由區投資推廣和企業服務中心按照第五條產業分工原則轉產業牽頭單位受理。
（二）審查審批。產業牽頭單位自收到區投資推廣和企業服務中心轉來正式書面申請資料后15個工作日內完成合規性審查、起草擬分配方案、征求各相關單位意見、單位內部審核等審查工作。并將完成審查工作的擬分配方案按照以下要求審批：
1.租賃面積為10000平方米（含）以下的，由產業牽頭單位審核后，呈報分管區領導、工作小組副組長、組長審簽。
 
2.租賃面積為10000平方米（不含）以上的、購買工業上樓空間的、經區政府或區產業招商部門審定的重點企業、重點招商引資企業直接入駐工業上樓等情形的，由相關產業牽頭部門將書面材料報工作小組辦公室，由工作小組辦公室提請召開工作小組會議審定。
（三）公示入駐。產業牽頭單位將審定后的分配方案向社會公示，公示期不少于5個工作日，公示期間有異議的由產業牽頭單位負責核查并答復。公示無異議或核查無問題的，平臺企業與入駐企業簽訂租售合同；產業牽頭單位與入駐企業簽訂產業監管協議。入駐企業憑租售合同正式入駐。
已經區委常委會議、區政府常務會研究議定的事項，按照會議要求執行。
第十八條 【審批督促機制】工作小組對產業牽頭單位審查審批流程進行監督，實行亮紅牌機制。對審查流程超過15個工作日的發提醒函；超過20個工作日的發警告函；超過30個工作日的亮紅牌，由工作小組辦公室具體執行。
         
第六章 退出機制
第十九條 【出售類退出】出售類產業用房及配套用房的退出，參照《深圳市優質產業空間供給試點改革方案》（深府函〔2021〕43號）執行，主要分為以下幾種情形：
（一）意向購房企業在簽訂《產業用房及配套用房買賣合同》前，若因自身原因終止購買產業用房配套用房的，須依據已簽訂的《產業用房定制協議書》中的約定向平臺企業支付違約金，并承擔相應的違約責任。遞補企業從遴選企業庫中按規定程序選取確定。
（二）購房企業購買的產業用房及配套宿舍限定自用，不得以股權轉讓或變更的方式變相轉讓。購房企業簽訂《產業用房定制協議書》或《產業用房及配套用房買賣合同》后無故退出，或在使用期間出現違規出租、出售、改變其原有使用功能等不按合同或協議書約定使用產業用房及配套宿舍行為的，5年內不得納入遴選企業庫、不得租賃或購買我區政策性產業用房。已購買試點項目產業空間的，需在依據合同、協議書約定或產業牽頭單位通知的時間內退還其購買的產業用房及配套宿舍，退出后的產業用房及配套宿舍優先由區政府或其指定單位回購，回購價以購置價格為原值折舊后計算確定。
（三）已購房企業在完成不動產登記之日起5年內不允許轉讓產業空間，因不可抗力或重大政策調整造成購房企業無法繼續經營發展的除外。自完成不動產登記之日起，5年累計達到《產業發展監管協議書》中約定的收入法增加值規模、稅收規模、產值能耗等相關要求的購房企業，可申請將其名下的產業用房及配套宿舍進行轉讓，轉讓價格不得高于購置價格，不得以其他名義收取額外費用，區政府或其指定單位享有優先購買權。區政府及其指定單位放棄購買的，由產業牽頭單位從遴選企業庫中按程序選取次受讓主體開展轉讓工作，次受讓主體應與產業牽頭單位、平臺企業重新簽訂產業發展監管協議。轉讓涉及的稅費按照現行不動產轉移登記的相關法律法規執行。
（四）自完成不動產登記之日起，5年累計未達到《產業發展監管協議書》中約定的收入法增加值規模、稅收規模、產值能耗等相關要求的企業，須按規定繳納違約金后強制退出，在規定時間內退還其購買的產業用房及配套宿舍，且一年內不得入選遴選企業庫。退出后的產業用房及配套宿舍優先由區政府或其指定單位回購，回購價以購置價格為原值折舊后計算確定。
第二十條  【租賃類簽約時限】自產業牽頭單位公示入駐企業審定結果結束之日起15個工作日內，申請入駐企業未與項目平臺企業簽訂租賃合同的，視為申請入駐企業自動放棄。
第二十一條 【租賃類違約處理】租期內每年對入駐企業進行一次動態評估。入駐企業每年應在規定的時間內向產業牽頭單位提交產業監管協議所要求的產值規模（營業收入）、稅收等指標的相關證明材料，存在以下情況之一的不再享受租金優惠，剩余租期按相應租賃年度市場評估價格的100%承租，且合同期滿不再續約:
（一）經核查,入駐期間內的產值規模(營業收入)等指標未達到產業監管協議要求的;
（二）不遵守運營方相關管理規定,存在嚴重違規情況或造成嚴重負面影響的;
（三）發生違反國家法律、行政法規,且受到刑事處罰或行政處罰的重大違法行為,但行政處罰的實施機關依法認定該行為不屬于重大違法行為,并能夠依法做出合理說明的除外;
（四）其他違反合同(包括但不限于租賃合同、產業監管協議)約定且經協商后拒不整改的。
第二十二條  【租賃合同終止與退出】入駐企業存在以下情況之一的，自始不再享受租金優惠，租賃合同自動終止，由產業牽頭單位書面通知平臺企業和入駐企業，辦理相關退出手續：
（一）稅務關系、統計關系、實際經營地遷出龍華區的；
（二）入駐企業為龍華區外企業、單位或機構，未按照規定時限遷入稅務關系、統計關系、實際經營地的。
入駐企業對入駐承租房屋的申請材料的合法性、真實性、準確性和完整性負責。不得有隱瞞真實情況、偽造有關證明等騙租騙購行為,不得轉租、分租、改變其原有使用功能等不按租賃合同約定使用本細則涉及產業用房的行為。一經發現,產業牽頭單位、平臺企業可依法采取取消其入駐資格、終止租賃合同、5年內不得入選遴選企業庫、追繳優惠租金等措施,情節嚴重的,入駐企業還需依法承擔相應的法律責任。
第二十三條  【退出手續辦理】入駐企業不再享受租金優惠的或合同期滿不再續約的,由產業牽頭單位書面通知項目平臺企業及入駐企業,調整租金或及時辦理退出相關手續。
入駐企業在合同期內自行提出退出的,需由入駐企業向產業牽頭單位及項目平臺企業正式發函告知,并由項目平臺企業按照租賃合同相關條款處理。
入駐企業退出后,其在已租賃的產業空間所投入的裝修成本等相關費用將不予折抵、退還或補償。
第七章  附則
第二十四條  【特殊要求】項目涉及的封閉流轉、抵押限制、二次轉讓分割、租售比例、租金價格等限制條件，以及違約處置措施和爭議解決條款約定等內容，應通過土地供應文件、產業發展監管協議、項目監管協議、房屋租售合同、不動產權登記證書等法律文書證件予以明確約定。
第二十五條  【定義】本細則所稱企業產值、營業收入、營業額、商品銷售額、收入法增加值和納稅額,以申報單位獨立法人及其控股50%以上的一級、二級子公司作為統計核算口徑,各年度股權關系以當年12月31日股權登記狀況為準。增加值以收入法計算并按照企業在國家統計局統計聯網直報平臺上報的相應年份統計年報數據作為計算依據，并以經具備資質的第三方機構出具增加值審計報告作為依據；產值統計核算以企業在國家統計局統計聯網直報平臺上報的定報數據作為依據。納稅額指企業依法繳納的各類稅收總額,按照“企業向稅務部門繳納的增值稅(不含即征即退稅款)+城市維護建設稅+企業所得稅+房產稅+印花稅+城鎮土地使用稅+車船稅+車輛購置稅+契稅+代扣代繳的員工綜合所得個人所得稅+50%經稅務部門認可的生產企業出口貨物免抵退稅申報匯總表中當期免抵稅額本年累計數-退還增值稅留抵稅額”計算,如稅收法律有調整,計算方式以稅收法律規定為準,統計核算以納稅證明作為依據。
第二十六條 【其他】本辦法所稱的“以上”“不高于”“不超過”“不低于”“不少于”包括本數。
第二十七條  【政策解釋】本細則未做規定或市區政府出臺有關最新政策的，按照最新出臺政策執行。本細則正式實施前已有項目準入規定等相關政策的，按照已有政策繼續執行。已經區委區政府會議或文件明確事項，無需執行本細則全部或部分條款。產業牽頭部門可結合本細則編制出臺具體項目或具體產業入駐準則或操作指引，相應標準、要求等可根據實際情況進行調整。本細則由龍華區工業信息化局負責解釋。
第二十八條  【實施期限】本細則自2023年XX月XX日起實施，有效期5年。

附件1：

龍華區首批工業上樓項目產業牽頭單位分工表